Чтобы банк одобрил ипотечное кредитование, как правило, потребуется иметь собственный капитал (Eigenkapital). В этой публикации рассмотрим: что это такое и на что влияет?
Почему важно иметь свои средства на первый взнос для покупки жилья в кредит?
В целом, наличие своих средств на первоначальный взнос при покупке жилья в Германии может сделать вас более привлекательным заемщиком для банков и повысить вероятность успешного получения кредита с более выгодными условиями. Иметь свои средства на первоначальный взнос при покупке жилья в кредит в Германии важно, как минимум, по нескольким причинам:
- Наличие собственных средств на первоначальный взнос позволяет снизить общую сумму кредита. Это может сделать ваше финансовое положение более устойчивым, поскольку снижается сумма ежемесячных платежей и общая степень финансовой ответственности.
- Демонстрация перед банком своей финансовой стабильности и способности к управлению финансами.
- Больший первоначальный взнос уменьшает риски для банка, что отражается на готовности предоставить вам более выгодные условия кредитования.
- Чем меньше сумма кредита, тем меньше процентов вы будете платить за его использование в течение срока кредита, тем самым сэкономить на общих процентных выплатах.
Что такое Собственный капитал (Eigenkapital)?
Для частных лиц термин Eigenkapital (собственный капитал) в основном используется в связи с финансированием недвижимости. Собственный капитал необходим для получения благоприятной процентной ставки при финансировании покупки недвижимости.
Eigenkapital — это собственные средства заемщика, которые он может вложить в строительство или покупку объектов недвижимости. Другими словами, это собственные деньги и другие средства человека, которые могут быть использованы, в том числе для покупки недвижимости.
В расчет не берутся личные средства в наличной форме!
При рассмотрении документов для оформления ипотеки, банки Германии обязательно учитывают наличие или отсутствие собственных средств у заемщика. Это важный фактор для определения условий ипотечного кредитования.
Вопросы и ответы о собственном капитале
Что считается капиталом?
Прежде всего, собственный капитал включает в себя все, что можно сделать ликвидным. Это в первую очередь все денежные остатки, которые есть на счетах (без учета наличных денег). Обычно это деньги заемщика, которые находятся на текущих и сберегательных счетах (Sparkonto, Sparbücher, Tagesgeldkonten).
Кроме того, банки засчитывают как часть собственного капитала:
- договора на получение ссуды на индивидуальное жилищное строительство, приобретение или ремонт жилья (Bausparverträge);
- некоторые виды накопительного страхования;
- вложения в ценные бумаги;
- наличие другой недвижимости, которой владеет заемщик;
- активы по контрактам Ристера;
- средства от KfW;
- кредиты от работодателя, друзей или родственников;
- ценные предметы (например коллекции монет или картины);
- иные подтверждения собственных средств.
Сколько капитала на первый взнос мне нужно, чтобы купить или построить дом?
Чем больше у заемщика денег, тем дешевле обойдется ипотека! Так называемое 100-процентное финансирование имеет более высокую процентную ставку, чем 70- или 80-процентное финансирование. 100-процентный вариант обычно подходит только заемщикам, имеющим надежный и высокий ежемесячный доход.
Наличие большего капитала определенно рекомендуется для уменьшения затрат по ипотеке.
Как правило, в 2024 году банки хотят видеть собственные средства заемщика в размере от 10% до 25% от покупной цены недвижимости.
По данным Центра консультирования потребителей NRW, лучшие условия доступны, когда для финансирования строительства или покупки готового жилья у заемщика есть 30 процентов собственного капитала.
Дополнительно банк хочет видеть средства в размере от 10 до 12 процентов от стоимости объекта, которые покроют затраты по оформлению недвижимости (нотариальных и смежных издержек, брокерских расходов). Налог на передачу собственности варьируется от земли к земле.
Что мне делать, если у меня нет начального взноса на покупку жилья?
Молодым людям и молодым семьям часто не удается отложить достаточно средств. Это совершенно нормально и банки это понимают.
Наша рекомендация
Начинайте формирование своего капитала как можно раньше. Заблаговременное планирование покупки даст возможность подготовиться к строительству или покупке жилья. Такой подход поможет в дальнейшем беспрепятственно профинансировать недвижимость своей мечты.
Если своих денег нет, то возможно взять кредиты от друзей и родственников. Родители могут также передать в подарок свои активы, которые дети в любом случае однажды унаследуют от своих родителей. Такой подарок родителей собственным детям не облагается налогом – при условии, что сумма составляет менее 400 000 евро. Бабушки и дедушки могут подарить своим внукам до 200 000 евро без уплаты налогов. Дети или внки такие подарки смогут снова освободить от налогов через десять лет.
Как пополнить свой капитал собственным участием?
Те, у кого нет капитала, могут использовать свой труд для частичного смягчения условий финансирования строительства жилья. Например, заемщик может сам заняться покраской, оклейкой обоями и укладкой плитки. Таким образом, своим трудом можно снизить затраты на строительство от 5 до 10%. Некоторые банки за счет такого собственного взноса предоставляют более выгодные условия по кредиту.
Как это происходит? Архитектор подтверждает стоимость запланированных ремонтных работ, а финансовые учреждения включают этот расчет в договор финансирования строительства.
О чем нужно помнить при «сборе» капитала из других активов?
- Деньги, вложенные в сберегательные договоры или срочные депозиты, должны быть доступны на момент финансирования. Поэтому эти договора придется, возможно, досрочно расторгать. Тут следует помнить, что это не всегда возможно, а также, что финансовые учреждения могут устанавливать процентные ставки на более низком уровне в связи с досрочным расторжением.
- Обратите внимание, что ценные бумаги не всегда принесут столько прибыли, как планировалось, а иногда их придется продавать даже с убытком.
- Также с потерями связано досрочное прекращение полиса страхования жизни. В этом случае страховщикам придется выплатить только низкую выкупную стоимость полиса, которая, возможно, также будет облагаться налогом.
- С ценными предметами, такими как коллекции монет или картинами, придется расстаться, так как они должны быть проданы.
Важно помнить, что заемщику не обязательно использовать собственный капитал!
Собственный капитал следует рассматривать как обеспечение для кредитора. Поэтому, например, активы, такие как коллекции монет или существующие участки под застройку, могут быть переданы кредитору и оценены им заранее. В таком случае, если заемщик становится неплатежеспособным, активы ликвидируются, а долги погашаются.
В случае страхования жизни возможно предложить кредитору выкупную стоимость в качестве обеспечения и не рассторгать контракт.
Важно! Дополнительные затраты на покупку должны быть доступны в виде собственного капитала.
Какие преимущества дает собственный капитал при ипотечном кредитовании?
Те, кто владеет собственным капиталом при покупке недвижимости, получают множество преимуществ.
Заемщик может надеяться на:
- большую вероятность одобрения ипотечного кредитования в целом;
- лучшие условия и выбор банка;
- выгодные процентные ставки;
- более низкий финансовый риск;
- меньший срок погашения ипотеки.
Как сформировать свой капитал?
Есть множество способов для создания собственного капитала. Как мы писали выше, банки акцептируют средства на банковских счетах, договора со строительными кассами (Bausparverträge), другие финансовые вложения и существующую недвижимость.
Наша рекомендация
После создания финансовой подушки безопасности, стоит подумать о других различных инструментах для создания и увеличения собственного капитала. Стратегия по формированию собственного капитала разрабатывается индивидуально. Согласовать консультацию можно заполнив формуляр в конце публикации.
Резюме
Давайте кратко сформулируем наиболее важные моменты данной публикации:
- Собственный капитал важен для получения кредита и влияет на условия ипотеки.
- Для финансирования покупки жилья желательно иметь собственный капитал в размере не менее 10% от покупной цены недвижимости, плюс средства на оформление недвижимости (около 12%).
- Банки учитывают как собственный капитал не только денежные средства на банковских счетах, но и накопительные договоры со строительно-сберегательными кассами, некоторые виды накопительного страхования, вложения в ценные бумаги и недвижимость, а также другие активы.
- Наличные средства не будут учтены в качестве собственного капитала.
- Вложение своего капитала — уменьшает сумму кредита.
Заказать консультацию по вопросу кредитования
Мы будем рады подробно рассказать об ипотечном кредитовании, а также помочь в разработке стратегии для создания собственного капитала. Для записи на бесплатную консультацию — заполните пожалуйста наш контактный формуляр.
Что еще почитать о покупке жилья в Германии?
Помощь в получении ипотечного кредита
5 простых действий для создания собственного капитала
Почему начинать откладывать деньги нужно в молодости
Новые правила подтверждения происхождения наличных денег