Ипотека в Германии 2023: что нужно знать и как оформить - Finexpert Solutions
Финансовый консалтинг в Германии на русском языке

Ипотека в Германии 2023: что нужно знать и как оформить

Ипотека в Германии

В данной публикации:

Стоит ли в 2023 году покупать недвижимость в Германии?

Всем известно, что снимать жилье дорого и найти хорошее затруднительно. С другой стороны, до начала 2022 года ипотечные проценты в ЕС оставались на очень низком уровне. Банки охотно давали кредитование на недвижимость «надежным», в их понимании, клиентам.

Процентные ставки по десятилетним стандартным кредитам выросли с декабря 2021 года с 0,9% до примерно 2,5% в июне 2022 года. Это самый быстрый рост с 1980 года. В 2023 году ставки достигли уровня около 4-5 процентов годовых (в зависимости от финансового состояния заемщика).

Имеет ли смысл оформлять кредит на покупку жилья в Германии?

Иметь свое жилье «правильное» желание. Как говорят немцы: каждый житель Германии покупает минимум одну квартиру, только кто-то себе, а кто-то арендодателю.

Ситуация в 2023 году

Ситуация в 2023 году остается такова, что можно оформить кредитование на +/- 30 лет, но при этом финансовая нагрузка на семейный бюджет уже не останется соразмерной арендной плате. Заемщикам придется «затягивать пояса» и более ответственно подходить к покупке дома или квартиры.

Цены на рынке жилья в 2023 году

По данным порталов Immowelt и Immosscout24 на начало 2023 года цены на недвижимость падают, хотя устойчивого падения цен ожидать не приходится. В четвертом квартале 2022 года цены предложения на существующие квартиры в 13 из 14 опрошенных крупных городов упали по сравнению с предыдущим годом в среднем на 5-10%.

Более подробно в статье: Цены на недвижимость в Германии.

Возможно ли купить себе квартиру или дом в Германии?

Из-за низких процентных ставок покупка недвижимости до 2022 года была доступной большому кругу лиц. Даже с небольшой зарплатой около 2000 евро — семья из двух человек могла оформить кредит на квартиру в сумме около 200 тысяч евро. Теперь все поменялось.

Из-за роста процентных ставок принимать решение об ипотечном кредитовании в 2023 году нужно более тщательно!

Требования банков для одобрения ипотеки

Самые главные требования к заемщикам

  • постоянный трудовой договор;
  • постоянный вид на жительство или гражданство ЕС.

В идеале заемщик не должен иметь долгов. У тех, кто имеет достаточный доход или достаточный собственный капитал, не должно возникнуть проблем с банком.

Возраст заемщика имеет значение для одобрения кредита на недвижимость

У заемщиков в возрасте 50 лет обычно меньше времени для выплаты ипотечного кредита до выхода на пенсию. Поэтому банку нужно убедиться, что кредитный договор для покупки жилья будет соответствовать определенным критериям для выплат ежемесячных взносов по кредиту.

Как оформить ипотеку?

Чтобы получить кредит для покупки недвижимости нужно подготовить для банка пакет документов, который состоит из двух частей:

  1. Документы о заемщике.
  2. Документы о конкретном объекте недвижимости.

Далее полный пакет  о заемщике и объекте недвижимости подается в банк для получения предложения о кредитовании.

Совет. Чтобы не ухудшить свой кредитный рейтинг (Schufa) и не тратить свое время для беседы с банковскими сотрудниками различных финансовых учреждений — мы рекомендуем обращаться к финансовым консультантам.

Что нужно знать о кредитных ипотечных договорах?

Из чего состоят взносы по кредиту?

Ежемесячная сумма, которую необходимо платить банку обычно состоит из двух частей:

  1. Проценты по кредиту (Immobilienzinsen).
  2. Сумма за погашение (тела) кредита (Tilgung).

Если сложить все взносы в конце ссуды, в результате получится сумма, превышающая сумму, которую взяли на покупку жилья. Это связано с тем, что к сумме кредита добавляются проценты, другими словами оплата услуг банка за пользование кредитными средствами.

Проценты по кредиту на недвижимость (Immobilienzinsen) — это сумма, которую заемщик платит банку. Банк получает деньги в первую очередь за то, что ссудит заемщику деньги на жилищный заем.

Проценты по кредиту на недвижимость, часто также называют процентами на строительство (Bauzinsen) или процентами по ипотечному кредиту (Hypothekenzinsen). Они выплачиваются банку как часть ежемесячного платежа.

Сопутствующие траты при покупке недвижимости

Покупатель недвижимости должен рассчитывать на дополнительные затраты по оплате услуг брокера и нотариальных сборов. Они могут составлять 10-12 процентов от стоимости объекта недвижимости.

Важно знать! С декабря 2020 года брокерские комиссии при покупке недвижимости делятся поровну между покупателем и продавцом.

Как быстрее выплатить ипотеку?

Ипотечные договора, как правило, включают пункт о возможности внесения дополнительной суммы для погашения тела кредита (Sondertilgung). Обычно банки дают возможность ежегодно вносить от 5 до 20 процентов каждый год от общей суммы кредита.

Кроме того, в Германии существуют различные финансовые инструменты, которые помогут существенно сократить срок выплаты. Это могут быть государственные или земельные дотации, накопительные договора на строительство или покупку жилья, прочее.

При относительно минимальных действиях заемщика, можно сократить срок погашения ипотеки, как минимум на треть!

Если начать планировать и готовиться к ипотеке заранее, то имея собственный капитал, у заемщика «развязаны руки», он становится обладателем огромных преференций в виде более низкой процентной ставки.

Как кредит KfW поможет при покупке жилья?

Альтернативой банковским ссудам являются ссуды от Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Этот государственный банк предлагает частным лицам независимо от возраста ссуды и гранты KfW под низкий процент. По состоянию на 17 января 2023 года KfW предлагает кредит до 100 000 евро под 3,46% (эффективная годовая процентная ставкакредита до 100 000 евро.
Кроме кредитов, банк предоставляет различные выгодные программы. Например, владельцы недвижимости, желающие сделать существующее жилое пространство безбарьерным, могут получить средства по программе «Соответствующий возрасту ремонт» (Altersgerecht Umbauen).

Ставки по кредитам на недвижимость

От чего зависит процентная ставка по ипотеке в Германии?

Конкретная процентная ставка, которую предлагает банк, зависит от:

  • какой процент от стоимости имущества кредитуется;
  • насколько велика сумма кредита;
  • на какой период времени установлена ​​процентная ставка (срок договора);
  • доход и активы заемщика;
  • первоначального и ежемесячного собственного взноса;
  • рейтинга финансовой благонадежности (Schufa);
  • прочее.

Для банка важно взять на себя как можно меньше риска в отношении заемщика. В противном случае это отразится на повышении процентных ставок. Чем больше сумма кредита, тем выше риски банка.

Размер ставок в 2023 году

Процентные ставки в 2021 году находились на очень низком уровне. В принципе можно сказать, что чрезвычайно выгодные условия для ипотечного кредитования будущие домовладельцы получали около 5 последних лет, так как бум на рынке недвижимости подпитывался политикой низких процентных ставок Европейского центрального банка (ЕЦБ).

Самый низкий показатель с момента основания Федеративной Республики Германии был достигнут в ноябре 2019 года. На тот момент процентная ставка для 5-летней фиксированной процентной ставки составляла рекордные 0,26%. 

С начала 2022 года заметен рост процентных ставок по ипотечному кредитованию. На рост ставок, не в последнюю очередь, влияет уровень инфляции.

Ставка по ипотечным кредитам в январе 2023 года составляет от 3,6 до 4,0 процентов, для кредитных договоров сроком десять лет.

Таким образом можно сказать, что в нечеле 2023 года заемщики могут получить процентную ставку около 4 процентов в год (ниже или больше).

Ипотечное финансирование пожилых людей

У пожилых потенциальных кредиторов также есть шансы на одобрение кредита на жилье в Германии. Но все же можно ожидать, что не все банки примут их с распростертыми объятиями. Но заемщикам, которые хотят купить дом или квартиру в кредит незадолго до выхода на пенсию и хотят получить аннуитетную ссуду, следует рассчитывать на более строгие условия.

Чего следует ожидать пожилым заемщикам?

  • Кредиторы часто требуют от заемщиков старшего возраста иметь высокий коэффициент собственного капитала и ожидают высокой первоначальной ставки погашения в размере пяти процентов и более, что часто не является проблемой при нынешних низких процентных ставках.
  • Кроме того, многие финансовые институты предоставляют ссуды только в том случае, если клиент оформляет страхование жизни на случай смерти в качестве кредитного обеспечения (Risikolebensversicherungen).
  • Иногда банки требуют, чтобы наследник подписал ссуду на недвижимость в качестве поручительства. В случае смерти заемщика наследник будет ответственным заемщиком, продолжая выплачивать ипотеку.

Совет пожилым заемщикам

Пожилым заемщикам следует не только обращаться за ипотекой в собственный банк, но и узнать условия кредитования в других кредитных учреждениях.

Изучив разные предложения и внимательно их сравнив можно взять ссуду (ипотечный кредит) на самых лучших условиях. Это лучше делать при помощи финансовых консультантов, а не напрямую в банках.

Заполните наш контактный формуляр (чуть ниже) для согласования времени консультации и оформления заявки на ипотеку без попадания в Шуфу!

Ситуация с ипотекой в конце 2022 года

В августе-сентябре 2022 года несколько моих клиентов еще успели «впрыгнуть в последний вагон» ипотечного кредитования купив недвижимость под, казалось бы, огромные проценты (около 3,5%). И это после ипотеки в 1-1,5% в течение нескольких последних лет…

Ставки по ипотечным кредитам в США в октябре 2022 года приближалась к 6%. Рост, вызван целым рядом причин, в том числе действиями ФРС по обузданию инфляции. Аналогичная процентная ставка была в Германии (в октябре уже многие банки перешагнули барьер в 5%).

Вернемся к инвесторам, которые хотели бы приобрести свой первый объект недвижимости. Уже ясно, что для среднего класса финансовое бремя ипотеки будет очень большим или вовсе неподъемным.

Что же делать? Как подготовиться и реагировать на такие вызовы мировой экономики?
Вычеркнуть мысли о покупке жилых метров? Отказаться от заветных желаний?

Уверен, что нет! Не нужно отказываться от желанной цели! Просто пересмотрите и адаптируйте свои финансовые стратегии под сегодняшнюю ситуацию. Например, один из вариантов выхода из ситуации — Bausparvertrag. Это очень гибкий инструмент, который доступен в Германии.

Bausparvertrag — накопительный договор на строительство, покупку или модернизацию жилья позволяет зарезервировать проценты по ипотеке (пока ещё от 0.95% годовых). Кроме того, накопить на покупку жилья вам помогает государство и работодатель.

 

Консультация у специалистов

Кто заинтересовался темой покупки недвижимости и хочет узнать больше о возможностях кредитования может получить профессиональную консультацию финансовых консультантов нашего бюро.

Для получения бесплатной консультации на русском, украинском или немецком языке заполните наш формуляр или звоните: +49(0)1573-55-48-505.

Контактный формуляр

Ваши личные данные будут обработаны в соответствии с нашей Политикой конфиденциальности.

 

Частые вопросы об ипотеке

geislingen

Могу ли я подать заявку на кредит на недвижимость, если я иностранец?

Это зависит от статуса проживания в Германии. В принципе, граждане ЕС, обладатели Голубой карты ЕС и лица с постоянным видом на жительство могут получить выгодные предложения по финансированию. Насколько хорошое будет предложение — зависит от вашего финансового положения. Дополнительную информацию по этой теме можно найти в отдельной публикации или на личном консультровании.

Нужно ли знание немецкого языка для покупки недвижимости в Германии?

Необязательно. Но для нотариального оформления и заключения договора купли-продажи требуется знание немецкого языка. Если вашего немецкого недостаточно для понимания деталей, то вас должен сопровождать официальный переводчик. Вы также можете выбрать другого человека для перевода с хорошим знанием немецкого и вашего родного языка.

Можно ли профинансировать покупку недвижимости в Австрии?

Если житель Германии хочет купить недвижимость в Австрии, то ему необходимо разрешение Управления по делам иностранцев (Ausländer-Grundverkehr-Behörde). Разрешение на приобретение относится к конкретному объекту. Финансирование покупки теоретически возможно через немецкие банки, но на практике немецкие банки редко финансируют такую ​​иностранную недвижимость, потому что она не может быть внесена в австрийский земельный кадастр.

Публикации о кредитовании

Как купить автомобиль в кредит? Варианты.

Почему начинать откладывать деньги нужно в молодости? 

Как сформировать собственный капитал? Вопросы и ответы.

 

Ипотека в Германии 2023: что нужно знать и как оформить

Добавить комментарий

Пролистать наверх