Рынок недвижимости в Германии - Finexpert Solutions
Финансовый консалтинг в Германии на русском языке

Рынок недвижимости в Германии

Рынок недвижимости Германии

О тенденциях на рынке недвижимости в Германии. Какие цены продажи и аренды жилой недвижимости в 2023 году?

Энергетический кризис и рецессия создают серьезные проблемы для рынка недвижимости. Даже высокооплачиваемым людям становится все труднее найти доступное жилье в 2023 году. Тот факт, что все меньше людей переезжает в собственные дома, также влияет на рынок аренды.

В данной публикации:

Рынок купли-продажи недвижимости в 2023 году

Хорошая новость для инвесторов — цены на недвижимость падают. Данные порталов недвижимости Immowelt и Immosscout24, показывают существенное падение цен на рынке за четвертый квартал 2022 года. Immosscout24 говорит о «заметной коррекции цен до десяти процентов». Но,  устойчивого падения цен ожидать не приходится. Поэтому о покупке для многих людей пока не может быть и речи.

«Устойчивого падения цен ожидать не приходится, поскольку новые цели федерального правительства по строительству еще далеко», — говорит Геса Крокфорд, управляющий директор Immosscout24. «В среднесрочной перспективе мы ожидаем дефицита предложения, который может снова перевернуть рынок».

Запрашиваемые продавцами цены по большей части все еще значительно выше уровня 2021 года. При 2714 евро за квадратный метр запрашиваемая цена на существующие кондоминиумы увеличилась на 3,5 процента по сравнению с предыдущим годом, даже если она выросла в среднем на 4,3 процента. в четвертом квартале 2022 г. затонул. В новостройках она составляет минус 6,4 процента на квадратный метр, что примерно соответствует уровню того же периода 2021 года.

Резкий рост интереса к строительству в последнее время разрушил мечту о собственном доме для многих. Но сейчас интерес потихоньку возвращается. «Спрос на недвижимость с учетом сезонных колебаний, по-видимому, достиг дна в третьем квартале», — говорит Крокфорд. «В мегаполисах мы уже видим признаки того, что спрос со стороны тех, кто заинтересован в покупке, снова растет». Интерес к частным домам остается высоким. Запрашиваемые цены выросли на 2,7% на существующую недвижимость и на 7,3% на новостройки по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Цены в больших городах

Портал Immowelt сообщает, что в четвертом квартале 2022 года цены предложения на существующие квартиры в 13 из 14 опрошенных крупных городов упали по сравнению с предыдущим годом.

В Мюнхене и Гамбурге они упали на 6 процентов для существующих квартир, при этом в Мюнхене уровень цен значительно выше (8 953 евро за квадратный метр), чем в Гамбурге (6 424 евро).

Недвижимость во Франкфурте-на-Майне и Штутгарте также дешевеет. В Штутгарте цены упали на два процента (5419 евро за квадратный метр), а во Франкфурте — на целых пять процентов (6163 евро).

В Берлине и Кельне рынок недвижимости в настоящее время стабилен. В столице цена квадратного метра упала всего на один процент до 5040 евро, в Кёльне она осталась неизменной на уровне 5276 евро.

Цены в средних городах

В Нюрнберге уровень цен упал на шесть процентов до 3881 евро, в Ганновере — на семь процентов (3648 евро).

Недвижимость в Эссене имеет самое большое падение цен в исследовании — минус восемь процентов (2767 евро).

В Дрездене (снижение на один процент, 2842 евро) и Лейпциге (снижение на два процента, 2584 евро) падение цен было меньшим.

Доступность недвижимости для покупки в 2023 году

Приобретение недвижимости остается сложным для большинства людей, особенно в крупных городах.

Для супружеской пары с чистым доходом более 5000 евро, количество доступного к покупке жилья в конце 2022 года составляла 47% (ранее 62%).  А, например, домов на одну и две семьи, в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Кельне, Мюнхене или Штутгарте сократилось более чем вдвое. Аналогичная ситуация и в окрестностях больших городов.

Согласно исследованию Кельнского института немецкой экономики (IW), владение жильем становится все менее и менее доступным даже для высокооплачиваемых людей. Значительно меньше людей стали покупать недвижимость.

Причины (не) доступности жилья:

  • Рост цен на энергоносители.
  • Высокие затраты на строительство.
  • Рост процентных ставок.
  • Цены на недвижимость почти не уменьшаются.

Результат:

Пара со средним доходом в конце 2022 года около 3730 евро нетто, которая хотела купить дом на одну семью, могла позволить себе только 28 процентов предлагаемой на рынке недвижимости. В начале года 2022 года доступность составляла 40 процентов.

Арендная плата в 2022-2023 годах

Поскольку все меньше и меньше людей переезжают в собственную недвижимость, давление на рынок аренды увеличивается. Это объясняют исследователи IW. «В результате арендная плата в 2022 году выросла намного больше, чем в предыдущие годы».

Согласно отчету, жилищная политика должна отреагировать на это развитие событий.

На текущей рыночной фазе «как никогда важно формировать активную политику в области домовладения». К ним относятся введение прогрессивного налога на недвижимость (progressiv Grunderwerbsteuer) с освобождением от уплаты налога на недвижимость для новых покупателей и владельцев-арендаторов (Grundsteuerfreibetrag), введение субординированных кредитов (Einführung von Nachrangdarlehen) и ипотечного страхования (Hypothekenversicherung).

Доступное жилье в 2022 году — цель правительства Германии

Федеральное правительство в начале 2022 года запланировало обеспечить более доступное жилье для студентов и других групп населения. В целом, немецкая жилищная индустрия ожидает около 200 000 новых квартир к 2023 году. Но, правительство заявило, что планирует строить  400 000 квартир каждый год, 100 000 из которых будет доступное социальное жилье, финансируемое государством.

Государственные программы финансирования покупки жилья

В Германии действуют различные госпрограммы помощи для покупки жилья. Короткая информация о некоторых из них ниже.

Baukindergeld

Так к примеру, с 2018 по 2021 год семьи с детьми могли воспользоваться государственной программой поддержки покупке жилья (Baukindergeld). Cрок этой программы закончился. В2023 году планирют запуск новой программы.

Кредит KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) предлагает частным лицам независимо от возраста ссуды и гранты для покупки недвижимости под низкий процент.

Накопления для покупки недвижимости при участии государства

Накопительный договор на строительство или покупку жилья (Bausparvertrag)  — идеальный финансовый инструмент для тех, кто не хочет всю жизнь жить в арендованном жилье. При соблюдении опредлененных условий в этом договоре активно участвует государство, помогая накопить сумму для покупки или расчитаться по кредитам.

Консультирование по вопросам ипотечного кредитования

Наше финансовое бюро проводит консультирование, подготовку и полное сопровождение заемщиков и инвесторов по вопросам ипотечного кредитования.

Для записи на бесплатную консультацию заполняйте контактный формуляр ниже, а также звоните или пишите в WhatsApp  +49(0)1573-55-48-505

Ваши личные данные будут обработаны в соответствии с нашей Политикой конфиденциальности.

 

Что замедляло новое строительство в 2022 году?

В декабре 2021 года Немецкий институт экономических исследований на основе анализа данных из 114 крупных городов пришел к выводу, что «спекулятивные преувеличения становятся все более и более распространенными, особенно в отношении кондоминиумов и участков под застройку в таких мегаполисах, как Берлин, Гамбург и Мюнхен». «Там, а также в других крупных городах в ближайшие несколько лет возможны более масштабные корректировки цен».

Многие ремесленники и строительные компании работали в 2021 году на полную мощность из-за высокого спроса на недвижимость. Кроме того, строительные материалы, такие как дерево, сталь и изоляционные материалы, за последние несколько месяцев стали чрезвычайно дорогими, поскольку спрос на мировых рынках увеличился в рамках восстановления экономики после кризиса 2020 года, вызванного коронавирусом, а возможности доставки ограничены.

Цены на надвижимость в Германии в 2021 году

Цены на недвижимость в Германии в 2020-2021 году

В 2021 году цены на недвижимость резко выросли. В среднем за год цены увеличились на одиннадцать процентов. Отмечаался резкий рост цен на особняки и двухквартирные дома, а также на кондоминиумы. Рост был особенно сильный в малонаселенных районах, но также увеличение заметно и в больших городах. В 2020 году увеличение цены на недвижимость составил 7,8 процента по сравнению с 2019 годом.

Согласно статистике, за последние три месяца 2021 года цены выросли больше, чем когда-либо с начала 2000 года. В четвертом квартале они выросли на 12,2 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Перед этим они также выросли на 10,8% во втором квартале 2021 года, а затем на 12,0% в третьем квартале.

По данным статистического управления, в малонаселенных районах особняки и двухквартирные дома в четвертом квартале подорожали почти на 16 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кондоминиумы выросли в цене примерно на 13 процентов.

В семи крупнейших городах цены на дома и квартиры в четвертом квартале выросли почти на 13 процентов. Речь о Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе.

В мегаполисах наблюдается замедление темпов роста, пояснили статистики: по сравнению с третьим кварталом цены на дома здесь выросли всего на 1,4 процента, а на кондоминиумы — всего на 0,7 процента. В третьем квартале они выросли на 3,5% и 3,8% соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

Цены на жилую недвижимость, 4 кв. 2021 г. и 2021 г.

  • +12,2% по сравнению с тем же кварталом прошлого года
  • +3,1% к предыдущему кварталу
  • +11,0% в среднем за 2021 г. по сравнению с 2020 г.

Были ли завышены ли цены на недвижимость в 2021 году?

Бундесбанк уже давно предупреждал о возрастающих опасностях на рынке недвижимости Германии.

«Переоценка жилой недвижимости увеличилась», — говорится в отчете Бундесбанка 2021 года. «По последним оценкам, цены на недвижимость в городах в 2021 году были на 15-40% выше цены, указанной социально-демографическими и экономическими показателями». В 2020 году переоценка составляла максимум 30 процентов.

Индекс цен на жилье в 2021 году

Индекс цен на жилье Федерального статистического управления в 2021 году составлял 153,9, что соответствует росту цен на 53,9 процента по сравнению с базовым 2015 годом. С 2000 года, когда индекс составлял 84,4, рост составляет более 82 процентов. Последним годом падения цен был 2008 год.

Существующая недвижимость с 2015 года подорожала на 56,2%, новая — на 41,4%. В январе сообщилось о самом резком росте цен на строительство за 51 год . Цену земли под застройку на 2021 год власти не назвали, в 2020 году показатель был 156,1.

Привлекательность ипотечного кредитования в 2021 году

Низкие процентные ставки в 2021 году повышали привлекательность недвижимости как спекулятивного объекта. Наибольшим спросом пользовалась жилая недвижимость.

Вместе с ростом цен на жилую недвижимость также заметно увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию в конце 2021 и начале 2022 года.

Рынок недвижимости Германии в 2020 году

Кризис, вызванный коронавирусом, не ослабевал рынок недвижимости, а наоборот, увеличивал продажи на рынке недвижимости. В 2020 году оборот от продажи недвижимости в Германии составил около 310 млрд евро.

Согласно гамбургского Института городских, региональных и жилищных исследований Gewos, высокий спрос на жилье останется. Причины? Из-за демографических факторов, нехватка земли для строительства и собственности, а также низкий уровень процентных ставок в сочетании с отсутствием инвестиционных альтернатив несмотря на пандемию.

Институт Gewos прогнозирует небольшое увеличение (на 0,5%) продаж на всем рынке недвижимости до 290 миллиардов евро в 2020 году. Это связано с доходом от жилой недвижимости, который должен вырасти на 5,2 процента до 215,5 миллиардов евро.

Спрос на недвижимость в 2020 году

Согласно расчетам Федерального статистического управления, во втором квартале 2020 года стоимость жилой недвижимости в Германии выросла в среднем на 1,4 процента по сравнению с первым кварталом 2020 года. Согласно оценке, рост составил 5,6 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

 

Использованные источники и дополнительные материалы

Как взять кредит для покупки недвижимости в Германии 

Информация о накопительных договорах для покупки жилья

Pressemitteilung IW от 19 января 2023 г.

Пресс-релиз Федерального статистического управления от 28 марта 2022 г.

немецкие СМИ

 

Рынок недвижимости в Германии

Добавить комментарий

Пролистать наверх