Запись на прием по телефону или WhatsApp +49 1573-55-48-505

Finexpert Solutions

Финансы и жизнь в Германии

Рынок недвижимости в Германии 2024

Рынок недвижимости Германии

О тенденциях на рынке недвижимости в Германии. Какие цены продажи и аренды жилой недвижимости в 2024 году?

Содержание публикации

Рынок недвижимости в 2024 году

Энергетический кризис и рецессия создают серьезные проблемы для рынка недвижимости. Даже высокооплачиваемым людям трудно найти доступное жилье в 2024 году. Тот факт, что все меньше людей переезжает в собственные дома, также влияет на рынок аренды. Но рынок недвижимости в Германии колеблется из одной крайности в другую. До недавнего времени для покупателей важнее всего было одно — быть быстрыми. Тот, кто первым доберется до нотариуса, получит новое жилье. Очень немногие имели время искать наилучшие предложения по финансировании покупки недвижимости. Пару лет назад из-за низких процентных ставок эту проблему можно было решить.

Сегодня покупка недвижимости становится все более сложной задачей для владельцев-арендаторов, поскольку затраты на ипотеку растут, а высокая инфляция снижает покупательную способность. Инвесторы, в свою очередь, выжидают из-за неопределенности. Конечно, рост процентных ставок в 2023 году привел к тому, что все меньше людей могут позволить себе приобретение недвижимости. В то же время предложение о продажах увеличилось. Многие собственники приходят к выводу, что сейчас самое время продавать. Цены также снижают такие факторы как: увеличение стоимости жизни, дополнительные расходы на жилье и обязательства по модернизации недвижимости, которые уже существуют или будут добавлены в будущем.

В Германии наблюдается спад активности в новом строительстве. Таким образом, оставшийся спрос сконцентрирован на существующих зданиях.

Политика расширяет поддержку покупателей и продавцов, например, за счет фондов KfW или за счет снижения налога на передачу недвижимости, что в настоящее время все еще обсуждается.

Сочетание нехватки жилья и высоких затрат на строительство приводит к тому, что арендная плата в Германии продолжает расти, несмотря на падение цен на недвижимость. По сообщению Ассоциация немецких банков Pfandbrief (VDP), в первом квартале 2024 года жилая недвижимость в Германии оказалась на 4,3 процента дешевле, чем годом ранее. Арендная плата в многоквартирных домах выросла на 5,6 процента (цифра относится к вновь заключенным договорам аренды, а не к действующим).

Это меняет расчет между арендой и покупкой. В некоторых регионах покупка может оказаться более выгодной.

Рынок купли-продажи недвижимости в четвертом квартале 2023 года

В четвертом квартале 2023 года цены на недвижимость снижались умеренно, но по сравнению с аналогичным периодом 2022 года — значительно.

По мнению экспертов рынка, пока не виден конец кризиса на рынке недвижимости Германии. В четвертом квартале 2023 года, по данным Ассоциации немецких банков Pfandbrief (VDP), жилая недвижимость упала в среднем на 1,6 процента по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель составил минус 6,1 процента, сообщила ассоциация, которая представляет, в частности, Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken и крупные шпаркассы. В сфере коммерческой недвижимости, ассоциация зафиксировала падение цен.

Цифры показывают, что стабилизация на рынке недвижимости занимает больше времени, чем многие ожидали. С середины 2022 года цены продолжают падать.

Индекс цен на недвижимость VDP основан на данных о транзакциях более чем 700 банков и является более значимым, чем анализ, основанный исключительно на рекламных предложениях, так как при продаже недвижимости происходят торги и нередки отклонения от цены предложения.

Основная причина падения цен – повышение процентных ставок, что делает финансирование недвижимости более дорогим. Многие люди больше не могут позволить себе их покупать. Инвестиции больше не выгодны крупным инвесторам.

По данным Кильского института экономических исследований IfW, цены на жилую недвижимость в Германии в прошлом году упали до исторического уровня. Официальные данные за четвертый квартал еще не получены.

Ожидается, что летом цены на жилую недвижимость стабилизируются.

Арендная плата в немецких городах в четвертом квартале 2023 года

По данным VDP, в конце 2023 года цены аренды в многоквартирных домах были высокими. В семи мегаполисах среднее снижение цен составило чуть более пяти процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года, что было ниже, чем в среднем по стране. Самый большой минус был в Мюнхене и Франкфурте с минус 6 процентов, самый низкий в Кельне ( -4,4 процента) и Дюссельдорфе ( -4,8 процента).

Рынок коммерческой недвижимости в четвертом квартале 2023 года

Что касается коммерческой недвижимости, VDP зафиксировал исторически сильное снижение в конце 2023 года. Цены упали на 12,1 процента по сравнению с тем же периодом предыдущего года и на 4,9 процента по сравнению с предыдущим кварталом.

Рынок купли-продажи недвижимости в четвертом квартале 2022 года

Доступность недвижимости для покупки в 2023 году

Приобретение недвижимости остается сложным для большинства людей, особенно в крупных городах.

Для супружеской пары с чистым доходом более 5000 евро, количество доступного к покупке жилья в конце 2022 года составляла 47% (ранее 62%).  А, например, домов на одну и две семьи, в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Кельне, Мюнхене или Штутгарте сократилось более чем вдвое. Аналогичная ситуация и в окрестностях больших городов.

Согласно исследованию Кельнского института немецкой экономики (IW), владение жильем становится все менее и менее доступным даже для высокооплачиваемых людей. Значительно меньше людей стали покупать недвижимость.

Причины (не) доступности жилья:

  • Рост цен на энергоносители.
  • Высокие затраты на строительство.
  • Рост процентных ставок.
  • Цены на недвижимость почти не уменьшаются.

Результат:

Пара со средним доходом в конце 2022 года около 3730 евро нетто, которая хотела купить дом на одну семью, могла позволить себе только 28 процентов предлагаемой на рынке недвижимости. В начале года 2022 года доступность составляла 40 процентов.

Хорошая новость для инвесторов в начале 2023 года — цены на недвижимость падали. Данные порталов недвижимости Immowelt и Immosscout24, показывали существенное падение цен на рынке за четвертый квартал 2022 года. Immosscout24 говорит о «заметной коррекции цен до десяти процентов».

Запрашиваемые продавцами цены были по большей части все еще значительно выше уровня 2021 года. При 2714 евро за квадратный метр запрашиваемая цена на существующие кондоминиумы увеличилась на 3,5 процента по сравнению с предыдущим годом, даже если она выросла в среднем на 4,3 процента. в четвертом квартале 2022 г. затонул. В новостройках она составляет минус 6,4 процента на квадратный метр, что примерно соответствует уровню того же периода 2021 года.

Резкий рост интереса к строительству в последнее время разрушил мечту о собственном доме для многих. Но сейчас интерес потихоньку возвращается. «Спрос на недвижимость с учетом сезонных колебаний, по-видимому, достиг дна в третьем квартале», — говорит Крокфорд. «В мегаполисах мы уже видим признаки того, что спрос со стороны тех, кто заинтересован в покупке, снова растет». Интерес к частным домам остается высоким. Запрашиваемые цены выросли на 2,7% на существующую недвижимость и на 7,3% на новостройки по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Цены в больших городах в четвертом квартале 2022 года

Портал Immowelt сообщает, что в четвертом квартале 2022 года цены предложения на существующие квартиры в 13 из 14 опрошенных крупных городов упали по сравнению с предыдущим годом.

В Мюнхене и Гамбурге они упали на 6 процентов для существующих квартир, при этом в Мюнхене уровень цен значительно выше (8 953 евро за квадратный метр), чем в Гамбурге (6 424 евро).

Недвижимость во Франкфурте-на-Майне и Штутгарте также дешевеет. В Штутгарте цены упали на два процента (5419 евро за квадратный метр), а во Франкфурте — на целых пять процентов (6163 евро).

В Берлине и Кельне рынок недвижимости в настоящее время стабилен. В столице цена квадратного метра упала всего на один процент до 5040 евро, в Кёльне она осталась неизменной на уровне 5276 евро.

Цены в средних городах в четвертом квартале 2022 года

В Нюрнберге уровень цен упал на шесть процентов до 3881 евро, в Ганновере — на семь процентов (3648 евро).

Недвижимость в Эссене имеет самое большое падение цен в исследовании — минус восемь процентов (2767 евро).

В Дрездене (снижение на один процент, 2842 евро) и Лейпциге (снижение на два процента, 2584 евро) падение цен было меньшим.

Дома с плохим энергосбережением теряют ценность

Согласно исследованию, дорогая энергия и неопределенность в отношении запланированного закона об отоплении приводят к растущему снижению цен на некоторые дома. Разрыв в рыночной стоимости между очень энергоэффективной жилой недвижимостью и зданиями с плохим энергетическим балансом продолжает увеличиваться.

По данным JLL, в первом квартале запрашиваемые цены на многоквартирные дома с худшими классами энергопотребления G и H были примерно на 28 процентов ниже, чем в лучших классах энергопотребления A и A+. Годом ранее разница составляла 21,6%. По сравнению с предыдущим кварталом снижение цен на недвижимость с наихудшей энергоэффективностью снова заметно увеличилось примерно на 3,6 процентных пункта с 24,5 процента в то время. По данным JLL, скидка также увеличилась примерно на 2,6 процентных пункта в среднем по отдельным классам энергоэффективности.

С одной стороны, можно ожидать более низкого дохода от аренды и меньшей продаваемости на рынке недвижимости с более низким энергопотреблением. А с другой стороны, с планируемым законом о замене отопления разгорелась острая дискуссия о будущей жизнеспособности существующих объектов, особенно бедных с точки зрения энергопотребления. Эта неопределенность отражается на спросе на такую ​​недвижимость и, следовательно, на цене.

Выводы: дифференциация цен по классам энергопотребления является уже тенденцией.

Арендная плата в 2022-2024 годах

Поскольку все меньше и меньше людей переезжают в собственную недвижимость, давление на рынок аренды увеличивается. Это объясняют исследователи IW. «В результате арендная плата в 2022 году выросла намного больше, чем в предыдущие годы».

Согласно отчету, жилищная политика должна отреагировать на это развитие событий.

На текущей рыночной фазе «как никогда важно формировать активную политику в области домовладения». К ним относятся введение прогрессивного налога на недвижимость (progressiv Grunderwerbsteuer) с освобождением от уплаты налога на недвижимость для новых покупателей и владельцев-арендаторов (Grundsteuerfreibetrag), введение субординированных кредитов (Einführung von Nachrangdarlehen) и ипотечного страхования (Hypothekenversicherung).

Доступное жилье — цель правительства Германии

Федеральное правительство в начале 2022 года запланировало обеспечить более доступное жилье для студентов и других групп населения. В целом, немецкая жилищная индустрия ожидает около 200 000 новых квартир к 2023 году. Но, правительство заявило, что планирует строить  400 000 квартир каждый год, 100 000 из которых будет доступное социальное жилье, финансируемое государством.

По оценкам института IFO ожидается резкий спад жилищного строительства из-за резкого удорожания. Исследователи прогнозируют, что только около 245 000 квартир будут сданы в новостройках в этом году и только 210 000 в 2024 году. В 2025 году — вместе с другими завершениями — должно быть всего около 200 000 жилых единиц. Это будет только половина цели, установленной федеральным правительством.

Государственные программы финансирования покупки жилья

В Германии действуют различные госпрограммы помощи для покупки жилья. Короткая информация о некоторых из них ниже.

Замена Baukindergeld 2023 года

С 2018 по 2021 год семьи с детьми могли воспользоваться государственной программой поддержки покупке жилья (Baukindergeld). Cрок этой программы закончился.

С июня 2023 года правительство Германии предлагает новую финансовую поддержку: «Домовладение для семей» (Wohneigentum für Familien, WEF).

WEF — это субсидия KfW, выдаваемая исходя из годового дохода заемщиков. Чтобы получить субсидию на новое строительство, семья должна проживать в соответствующей собственности, которая должна быть новостройкой или приобретаться впервые.

KfW, по программе Wohneigentum für Familien предлагает кредиты под низкие проценты. Размер средств по этой программе составляет 350 миллионов евро в год. Воспользоваться программой имеют право семьи с годовым доходом до 60 000 евро плюс 10 000 евро на ребенка. Максимальная сумма кредита составляет 240 000 евро.

Кредит KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) предлагает частным лицам независимо от возраста ссуды и гранты для покупки недвижимости под низкий процент.

Накопления для покупки недвижимости при участии государства

Накопительный договор на строительство или покупку жилья (Bausparvertrag)  — идеальный финансовый инструмент для тех, кто не хочет всю жизнь жить в арендованном жилье. При соблюдении опредлененных условий в этом договоре активно участвует государство, помогая накопить сумму для покупки или расчитаться по кредитам.

Консультирование по вопросам ипотечного кредитования

Наше финансовое бюро проводит консультирование, подготовку и полное сопровождение заемщиков и инвесторов по вопросам ипотечного кредитования.

Для записи на бесплатную консультацию заполняйте контактный формуляр ниже, а также звоните или пишите в WhatsApp  +49(0)1573-55-48-505

Ваши личные данные будут обработаны в соответствии с нашей Политикой конфиденциальности.

 

Что замедляло новое строительство в 2022 году?

В декабре 2021 года Немецкий институт экономических исследований на основе анализа данных из 114 крупных городов пришел к выводу, что «спекулятивные преувеличения становятся все более и более распространенными, особенно в отношении кондоминиумов и участков под застройку в таких мегаполисах, как Берлин, Гамбург и Мюнхен». «Там, а также в других крупных городах в ближайшие несколько лет возможны более масштабные корректировки цен».

Многие ремесленники и строительные компании работали в 2021 году на полную мощность из-за высокого спроса на недвижимость. Кроме того, строительные материалы, такие как дерево, сталь и изоляционные материалы, за последние несколько месяцев стали чрезвычайно дорогими, поскольку спрос на мировых рынках увеличился в рамках восстановления экономики после кризиса 2020 года, вызванного коронавирусом, а возможности доставки ограничены.

Цены на надвижимость в Германии в 2021 году

Цены на недвижимость в Германии в 2020-2021 году

В 2021 году цены на недвижимость резко выросли. В среднем за год цены увеличились на 11%. Отмечаался резкий рост цен на особняки и двухквартирные дома, а также на кондоминиумы. Рост был особенно сильный в малонаселенных районах, но также увеличение заметно и в больших городах. В 2020 году увеличение цены на недвижимость составил 7,8 процента по сравнению с 2019 годом.

По данным Gewos Institute, продажи недвижимости в 2021 году выросли до рекордных 337 миллиардов евро — рост на 14,5 процента по сравнению с предыдущим годом и более чем в два раза больше, чем десять лет назад. Цены на дома и кондоминиумы подскочили примерно на 13 процентов. Это был самый сильный рост с момента начала регистрации сделок в 1980-х годах.

Согласно статистике, за последние три месяца 2021 года цены выросли больше, чем когда-либо с начала 2000 года. В четвертом квартале они выросли на 12,2 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Перед этим они также выросли на 10,8% во втором квартале 2021 года, а затем на 12,0% в третьем квартале.

По данным статистического управления, в малонаселенных районах особняки и двухквартирные дома в четвертом квартале подорожали почти на 16 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кондоминиумы выросли в цене примерно на 13 процентов.

В семи крупнейших городах цены на дома и квартиры в четвертом квартале выросли почти на 13 процентов. Речь о Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе.

В мегаполисах наблюдается замедление темпов роста, пояснили статистики: по сравнению с третьим кварталом цены на дома здесь выросли всего на 1,4 процента, а на кондоминиумы — всего на 0,7 процента. В третьем квартале они выросли на 3,5% и 3,8% соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

Цены на жилую недвижимость, 4 кв. 2021 г. и 2021 г.

  • +12,2% по сравнению с тем же кварталом прошлого года
  • +3,1% к предыдущему кварталу
  • +11,0% в среднем за 2021 г. по сравнению с 2020 г.

Были ли завышены ли цены на недвижимость в 2021 году?

Бундесбанк уже давно предупреждал о возрастающих опасностях на рынке недвижимости Германии.

«Переоценка жилой недвижимости увеличилась», — говорится в отчете Бундесбанка 2021 года. «По последним оценкам, цены на недвижимость в городах в 2021 году были на 15-40% выше цены, указанной социально-демографическими и экономическими показателями». В 2020 году переоценка составляла максимум 30 процентов.

Индекс цен на жилье в 2021 году

Индекс цен на жилье Федерального статистического управления в 2021 году составлял 153,9, что соответствует росту цен на 53,9 процента по сравнению с базовым 2015 годом. С 2000 года, когда индекс составлял 84,4, рост составляет более 82 процентов. Последним годом падения цен был 2008 год.

Существующая недвижимость с 2015 года подорожала на 56,2%, новая — на 41,4%. В январе сообщилось о самом резком росте цен на строительство за 51 год . Цену земли под застройку на 2021 год власти не назвали, в 2020 году показатель был 156,1.

Привлекательность ипотечного кредитования в 2021 году

Низкие процентные ставки в 2021 году повышали привлекательность недвижимости как спекулятивного объекта. Наибольшим спросом пользовалась жилая недвижимость.

Вместе с ростом цен на жилую недвижимость также заметно увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию в конце 2021 и начале 2022 года.

Рынок недвижимости Германии в 2020 году

Кризис, вызванный коронавирусом, не ослабевал рынок недвижимости, а наоборот, увеличивал продажи на рынке недвижимости. В 2020 году оборот от продажи недвижимости в Германии составил около 310 млрд евро.

Согласно гамбургского Института городских, региональных и жилищных исследований Gewos, высокий спрос на жилье останется. Причины? Из-за демографических факторов, нехватка земли для строительства и собственности, а также низкий уровень процентных ставок в сочетании с отсутствием инвестиционных альтернатив несмотря на пандемию.

Институт Gewos прогнозирует небольшое увеличение (на 0,5%) продаж на всем рынке недвижимости до 290 миллиардов евро в 2020 году. Это связано с доходом от жилой недвижимости, который должен вырасти на 5,2 процента до 215,5 миллиардов евро.

Спрос на недвижимость в 2020 году

Согласно расчетам Федерального статистического управления, во втором квартале 2020 года стоимость жилой недвижимости в Германии выросла в среднем на 1,4 процента по сравнению с первым кварталом 2020 года. Согласно оценке, рост составил 5,6 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

 

Использованные источники и дополнительные материалы

Как взять кредит для покупки недвижимости в Германии 

Информация о накопительных договорах для покупки жилья

Pressemitteilung IW от 19 января 2023 г.

Пресс-релиз Федерального статистического управления от 28 марта 2022 г.

немецкие СМИ

 

Рынок недвижимости в Германии 2024

Добавить комментарий

Пролистать наверх