С 23 декабря 2020 года брокерские комиссии при покупке недвижимости будут делить покупатель и продавец. Разделение комиссионных сборов приведет к заметному облегчению для покупателей частной собственности.
Закон о распределении брокерских расходов
14 мая 2020 года Бундестаг Германии принял второе и третье чтение закона о распределении брокерских расходов на посредничество при заключении договоров купли-продажи квартир и домов на одну семью.
Тот, кто нанимает брокера, также должен ему платить комиссию. Это правило закреплено в законодательстве об аренде (Mietrecht), а с 23 декабря 2020 года также будет применяться при покупке недвижимости.
Ранее не существовало законодательного регулирования о распределении брокерских комиссий при покупке недвижимости.
Десятки тысяч евро брокерской комиссии
Комиссионные брокерские расходы угнетали покупателей недвижимости, которые приобретали заветные квадратные метры. Комиссия маклеру, обычно, составляет не менее 20 000 евро. Согласитесь, что это немаленькие деньги.
Новые правила распределения брокерских расходов
Согласно законопроекту, при покупке жилой недвижимости, участие в брокерской комиссии для покупателя будет не более половины ее размера. Это завершает долгие и противоречивые дебаты. Реакция отрасли в основном положительная.
Брокерская комиссия составляет самый большой блок затрат при покупке жилой недвижимости
В дополнение к основному налогу на покупку до 6,5 процента, брокерская комиссия составляет самый большой сегмент затрат при покупке жилой недвижимости. В настоящее время он составляет от 3,57 до 7,14 процента от покупной цены, в зависимости от федеральной земли, включая НДС.
Комиссия за брокерские услуги различается в зависимости от федеральной земли
Разделение брокерских расходов должно принести облегчение для покупателей недвижимости. Особенно это будет ощущаться в городах, где цены на дома и квартиры резко выросли.
Поскольку комиссия брокера основана на цене покупки, недвижимость стоимостью в сотни тысяч евро может быстро привести к брокерским издержкам в десятки тысяч евро.
Комиссионные за брокерские услуги различаются в зависимости от федеральной земли и могут составлять до 7,14% от покупной цены, включая НДС.
От нового закона особенно выиграют покупатели недвижимости в Берлине, Бранденбурге, Бремене, Гамбурге и Гессене. В этих землях только покупатели платили брокерские расходы.
В остальной части Германии, как правило, комиссионный сбор делится между продавцом и покупателем.
Справедливое решение для покупателей и продавцов
Компромиссное предложение о разделении затрат пополам является наиболее справедливым решением для покупателей и продавцов. Ведь консультанты по недвижимости действуют в интересах обеих сторон:
- для продавца брокер создает рыночную оценку недвижимости и берет на себя процесс маркетинга;
- для покупателя он проводит обширный анализ и выступает в качестве компетентного консультанта, чтобы защитить его от возможных плохих инвестиций.
Соглашение о принятии комиссионного вознаграждения брокера вступит в силу только, если сторона, уполномочившая посредника, по-прежнему обязана платить комиссионное вознаграждение. Другая сторона должна оплатить свою долю только после того, как клиент выполнил свое платежное обязательство. По новому закону, если брокер получает заказ от обеих сторон и, следовательно, защищает интересы как продавца, так и покупателя, он должен иметь возможность договориться о комиссии с обеими сторонами только в одной и той же сумме. В результате обе стороны будут нести половину общей комиссии.
Брокерские контракты станут обязательны в письменной форме
Еще одно нововведение это то, что брокерские контракты должны быть составлены в текстовом виде. Таким образом, можно избежать двусмысленности в вопросах, которые часто оспариваются на практике в отношении содержания брокерского контракта. Для выполнения этого требования достаточно заключить брокерский договор по электронной почте.
Похвала и критика со стороны ассоциаций
«Распределение брокерских расходов между продавцом и покупателем является справедливым, поскольку обычно обе стороны получают выгоду от работы брокера», — сказал Юрген Михаэль Шик, президент Ассоциации недвижимости Германии (IVD). «Поэтому следует приветствовать, что законодательный орган продолжает разрешать двойную работу. Это соответствует модели агента по недвижимости, который выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем».
Тем не менее, Шик, не считает законодательное регулирование брокерских расходов абсолютно необходимым. Даже если новое регулирование в основном достигает высокой степени справедливости. Каждая сделка уникальна и требует гибкости, когда дело доходит до вознаграждения брокера.
«Мы по-прежнему критически относимся к тому, что политики в дискуссии о доступе к недвижимости, занимаемой владельцами, слишком много занимались комиссией брокера, а не целостным образом с рамочными условиями приобретения недвижимости», — посетовал Шик.
Таким образом, новое регулирование может быть только началом всеобъемлющей политической стратегии, которая облегчает доступ. Продолжение выплаты пособий на детей, введение программы гарантий KfW или снижение налога на передачу недвижимости являются еще одним строительным блоком, который политики, наконец, должны решить.
Для отрасли новое регулирование означает поворотный момент. «Многим брокерским компаниям приходится менять свои бизнес-модели. Это будет непросто, тем более что последствия кризиса Короны будут ощущаться еще долго. Но я также убежден, что регулирование повысит качество и профессионализм отрасли», — пояснил он.
Ассоциация защиты владельцев зданий опасается, что продавцы добавят к цене расходы брокера. Такие эффекты увеличения цены уже были замечены в крупных городах.
Закон создает договорную безопасность и прозрачность
Закон создает договорную безопасность и прозрачность, сказал Сун Йенш (Sun Jensch), управляющий директор Центрального комитета по недвижимости (ZIA).
«Мы также рассматриваем разделение брокерской комиссии в случае одностороннего назначения как положительное. Более гибкое регулирование означает, что градиент спроса между мегаполисами и сельскими районами может быть учтен». Однако ассоциация предпочла бы сделать оговорку о декларационном посредничестве обязательной для договора купли-продажи. ZIA критически оценивает, что частичное требование брокера против покупателя становится обязательным только после подтверждения оплаты продавцом, пояснил Йенш.
Вступление в силу
Закон вступит в силу по истечению шестимесячного переходного периода. Самое позднее, в начале 2021 года.
Документы:
Законопроект федерального правительства о распределении брокерских расходов при посредничестве договоров купли-продажи квартир и домов на одну семью (BT-Drs. 19/15827)
Законодательный указ Бундестага Германии: Закон о распределении брокерских расходов при посредничестве при заключении договоров на покупку квартир и домов на одну семью (BR-Drs. 236/20)
Источник: Пресс-релиз BMJV от 14 мая 2020 г.